看向陈秉文，语气带着会计师特有的严谨：“陈生，如果您的目标是长远发展甚至上市。
那么，资本市场的投资者，尤其是那些看重实业根基的机构，在评估一家食品制造企业的价值时，会非常看重其‘固定资产净值’，也就是那些看得见、摸得着、并且真正属于公司自己的土地、厂房和关键设备。
这些是抵御风险、证明长期经营能力的硬指标。”
方文山沉默了几秒，眼神陡然变得凝重：“陈生，这意味着，在即将建立的‘陈记食品有限公司’资产负债表上，构成其生产能力和物理存在根基的土地、厂房、设备，绝大部分将体现为租赁的使用权资产，而非可供抵押融资的固定资产！”
没等陈秉文回答，方文山拿起钢笔，在空白纸上重重划下几道竖线：“潜在投资者评估一家实业公司，核心看什么？
净资产！可抵押物！厂房设备租的，意味着你的核心生产资产悬在空中！”
没有土地厂房这些硬资产，陈记食品就像建在沙地上的城堡，估值存在巨大水分，经不起资本市场风雨。
“所以，陈生，”他停顿了一下，建议道，“如果您的目标是陈记食品有限公司未来能获得资本市场的充分认可和高估值，那么我强烈建议您优先考虑解决这个问题，将至少一处核心生产基地，从租赁转变为自有。
哪怕只是先买下长沙湾这个相对小一点的厂房，对夯实公司资产基础、提升未来融资能力和市场信心，都是至关重要的一步。”
有着丰富投行经验的陈秉文怎么可能不知道这些。
“方会计师看得透彻。”陈秉文嘴角露出一丝了然的笑意，“租赁资产在财务报表上，终究是使用权，是成本项，它不产生资产增值，更无法作为核心抵押物去撬动银行的信贷支持。”
他手指轻轻敲了敲桌面，“而自有厂房土地那是实打实的固定资产，是公司净资产的压舱石。
它不仅能大幅改善资产负债表的结构，让银行和资本更愿意借钱给我们扩张，更重要的是，它向市场传递一个信号：陈记食品是扎根实业、打算长期经营的。
这个扎根的信号，在投资者眼里，直接关系到他们愿意给多少倍的估值。”
方文山听着陈秉文条理清晰、直指核心的分析，眼神中掠过一丝不易察觉的惊讶。
他原本以为这位年轻的老板可能更擅长市场开拓，没想到对资本运作和财务结构的理解居然如此深刻。
“既然要买
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